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Subject: Mutui
Io l'ho tenuto in considerazione, ma per me per esempio non ne valeva minimamente la pena. Quando ho fatto il mutuo ho strappato uno 0,90 di spread, dovessi fare una surroga oggi parto minimo da 1,30-1,40...a causa dei tassi infimi le banche sono corte ai ripari con spread superiori.
Io l'ho tenuto in considerazione, ma per me per esempio non ne valeva minimamente la pena. Quando ho fatto il mutuo ho strappato uno 0,90 di spread, dovessi fare una surroga oggi parto minimo da 1,30-1,40...a causa dei tassi infimi le banche sono corte ai ripari con spread superiori.
Ovvio dipende dalle condizioni, se riesci ad avere un tasso del 25% o meno superiore con un mutuo a 20 anni ti conviene cambiare ogni 5 i primi 10 anni e poi al 7-8° anno. Pero da 0,9 a 1,3 effettivamente non conviene.
Ovvio dipende dalle condizioni, se riesci ad avere un tasso del 25% o meno superiore con un mutuo a 20 anni ti conviene cambiare ogni 5 i primi 10 anni e poi al 7-8° anno. Pero da 0,9 a 1,3 effettivamente non conviene.
non ho capito il meccanismo che proponi, me lo rispieghi per favore?
in effetti è strano il suo ragionamento
inoltre nei primi anni si pagano praticamente solo interessi...........
e dopo 5 anni che inizi a pagare anche un po' di capitale..........ricominci daccapo?
il sistema di ammortamento alla francese è fatto apposta per rendere sconvenienti certe manovre.............
inoltre nei primi anni si pagano praticamente solo interessi...........
e dopo 5 anni che inizi a pagare anche un po' di capitale..........ricominci daccapo?
il sistema di ammortamento alla francese è fatto apposta per rendere sconvenienti certe manovre.............
a me dal 2003 al 2005 mi è convenuto molto di più il variabile,dal 2005 al 2008 sarebbe stato meglio il fisso,ma dal 2008 a oggi mi sta conveniendo alla stragrandissima il variabile(sempre rispetto al fisso che mi avrebbero fatto nel 2003)come minimo 150-200 euro di interessi al mese,ora spread+ euribor=1,8% interessi,contro un tasso fisso che sarebbe stato del 4,6%
il sistema di ammortamento alla francese è fatto apposta per rendere sconvenienti certe manovre.............
Il sistema alla francese è conveniente al debitore perchè gli interessi li paghi sul capitale RESIDUO.
Il sistema italiano invece prevede che paghi gli interessi su tutto il capitale. E da qui convenienza della surroga.
Se usi un sistema alla francese la surroga non serve in quanto paghi gli interessi sul residuo e non sull'intero quindi ti conviene l'estinzione anticipata.
Però un sistema alla francese è sconveniente con tasso variabile quando i tassi sono molto bassi come credo siano ora. Ora conviene fare il fisso tutta la vita perchè i tassi nel medio-lungo alla meglio sono stabili alla peggio possono salire.
Il sistema alla francese è conveniente al debitore perchè gli interessi li paghi sul capitale RESIDUO.
Il sistema italiano invece prevede che paghi gli interessi su tutto il capitale. E da qui convenienza della surroga.
Se usi un sistema alla francese la surroga non serve in quanto paghi gli interessi sul residuo e non sull'intero quindi ti conviene l'estinzione anticipata.
Però un sistema alla francese è sconveniente con tasso variabile quando i tassi sono molto bassi come credo siano ora. Ora conviene fare il fisso tutta la vita perchè i tassi nel medio-lungo alla meglio sono stabili alla peggio possono salire.
io mi tengo il mio variabile,conti alla mano,in otto anni ci ho risparmiato migliaia di euro di interessi,tant'è che nel 2007 la mia banca(unicredit)mi consigliava di fare un fisso!e si sa che le banche lavorano sempre nell'interesse nostro!
personalmente (almeno per il momento...) anch'io sono contento del mio variabile a rata fissa...
E' ovvio che in fase di tassi calanti il variabile è migliore. Però se i tssi sono già bassi conviene il fisso.
Nel 2005-2007 ci sono stati disastri per l'aumento dei tassi, perchè altrimenti adesso puoi fare tante cose che prima non potevi come rinegoziazione, surroga, ecc ecc.
E' stato quel disastro a fare cambiare le leggi.
Per esempio dal 2011 a oggi Draghi a fatto 2 tagli di tassi. Ora il tasso ufficiale + all1%, di meno non può andare. Quindi se ora fai il mutuo ti conviene il fisso tutta la vita perchè è impossibile che il tasso scenda.
Per contro se con il variabile il tasso cala troppo (vedi mutui aperti 2005-2007) ti aumentano lo spread e te lo mettono in quel posto.
Nel 2005-2007 ci sono stati disastri per l'aumento dei tassi, perchè altrimenti adesso puoi fare tante cose che prima non potevi come rinegoziazione, surroga, ecc ecc.
E' stato quel disastro a fare cambiare le leggi.
Per esempio dal 2011 a oggi Draghi a fatto 2 tagli di tassi. Ora il tasso ufficiale + all1%, di meno non può andare. Quindi se ora fai il mutuo ti conviene il fisso tutta la vita perchè è impossibile che il tasso scenda.
Per contro se con il variabile il tasso cala troppo (vedi mutui aperti 2005-2007) ti aumentano lo spread e te lo mettono in quel posto.
a conti fatti statisticamente conviene sempre il variabile...
la convienenza del fisso sta nel poter dormire tranquillo la notte :)
per quel che riguarda la surroga dimentichi un piccolo dettaglio: nessuna banca ti fa la surroga quando il capitale scende sotto una certa cifra semplicemente perchè sottraendo le spese fisse che la banca deve sostenere non sono compensate dal guadagno sugli interessi
prova a fare una surroga con capitale residuo inferiore ai 100.000€ e ti rideranno dietro :D
...a meno di accettare uno spread del 5%
la convienenza del fisso sta nel poter dormire tranquillo la notte :)
per quel che riguarda la surroga dimentichi un piccolo dettaglio: nessuna banca ti fa la surroga quando il capitale scende sotto una certa cifra semplicemente perchè sottraendo le spese fisse che la banca deve sostenere non sono compensate dal guadagno sugli interessi
prova a fare una surroga con capitale residuo inferiore ai 100.000€ e ti rideranno dietro :D
...a meno di accettare uno spread del 5%
prova a fare una surroga con capitale residuo inferiore ai 100.000€ e ti rideranno dietro :D
Falso. Ed è nulla qualora ci fosse una clausola del genere.
Falso. Ed è nulla qualora ci fosse una clausola del genere.
Falso. Ed è nulla qualora ci fosse una clausola del genere.
Quale clausola ? Ti sta semplicemente dicendo, e posso confermarlo anch'io per esperienza diretta, che quando vai a rinegoziare il tuo mutuo presso qualche altra banca, e il capitale residuo è basso, ti propongono spread decisamente superiori che non ti fanno convenire l'operazione. D'altronde lo spread è contrattato singolarmente, non è "imposto" dall'alto, quindi ogni banca fa quel che gli pare da quel punto di vista.
Dico per esperienza personale perché io ho fatto, come ho detto qualche post fa, una estinzione parziale anticipata del mutuo un paio di anni fa, e facendo un paio di preventivi del mutuo lo spread che mi veniva proposto era di vari decimali superiore rispetto a quello contratto a capitale intero all'inizio (un pò per via del tassi che si erano abbassati nel frattempo, un pò per via del capitale residuo che si era quasi dimezzato rispetto all'inizio).
Quale clausola ? Ti sta semplicemente dicendo, e posso confermarlo anch'io per esperienza diretta, che quando vai a rinegoziare il tuo mutuo presso qualche altra banca, e il capitale residuo è basso, ti propongono spread decisamente superiori che non ti fanno convenire l'operazione. D'altronde lo spread è contrattato singolarmente, non è "imposto" dall'alto, quindi ogni banca fa quel che gli pare da quel punto di vista.
Dico per esperienza personale perché io ho fatto, come ho detto qualche post fa, una estinzione parziale anticipata del mutuo un paio di anni fa, e facendo un paio di preventivi del mutuo lo spread che mi veniva proposto era di vari decimali superiore rispetto a quello contratto a capitale intero all'inizio (un pò per via del tassi che si erano abbassati nel frattempo, un pò per via del capitale residuo che si era quasi dimezzato rispetto all'inizio).
domanda:
a quanto (parlo di TAEG) vi fanno un mutuo tasso fisso?
io l'ho trovato al 4.5%, tanto? poco?
a quanto si trova un variabile?
chi ce l'ha quanto paga in totale (spread+ tasso di rif.)?
io l'ho trovato allo 1.5%(1+0.5 di spread)
(edited)
a quanto (parlo di TAEG) vi fanno un mutuo tasso fisso?
io l'ho trovato al 4.5%, tanto? poco?
a quanto si trova un variabile?
chi ce l'ha quanto paga in totale (spread+ tasso di rif.)?
io l'ho trovato allo 1.5%(1+0.5 di spread)
(edited)
0.5 di spread ? Ma sei sicuro ? Mai sentito di spread così bassi, figuriamoci ora che il tasso di riferimento euribor è bassissimo (e quindi le banche alzano lo spread per compensare...). Guardandomi in giro un annetto fa lo spread migliore che mi veniva proposto era di 1.4 se non erro... :|
(edited)
(edited)
attualmente i fissi sono ben oltre il 5% quindi il tuo è buono anche se mi sembra improbabile
momentaneamente gli spread superano abbondantemente il 3% (piu il tasso che ovviamente è variabile) quindi avrai sicuramente capito male ;)
momentaneamente gli spread superano abbondantemente il 3% (piu il tasso che ovviamente è variabile) quindi avrai sicuramente capito male ;)
si tratta di una convenzione molto particolare, ma io sono più tentato dal tasso fisso.
O meglio, cerco di riflettere sugli scenari politico economici per capire QUANTO è imminente la ricrescita dei tassi.
Scenario 1: depressione continua, tassi bassi, economia in affanno -->conviene il variabile.
Scenario 2: evento di rottura (uscita dall'euro/default), economia shockkata ma in pochi anni in ripresa, svalutazione, aumento dei tassi ---> conviene il fisso
Il QUANDO è tutto, perchè se succede nei primi anni di mutuo è decisivo fare la scelta giusta, al contrario superata la metà e restando praticamente solo il capitale la differenza non è poi molta.
Insomma tentenno.
O meglio, cerco di riflettere sugli scenari politico economici per capire QUANTO è imminente la ricrescita dei tassi.
Scenario 1: depressione continua, tassi bassi, economia in affanno -->conviene il variabile.
Scenario 2: evento di rottura (uscita dall'euro/default), economia shockkata ma in pochi anni in ripresa, svalutazione, aumento dei tassi ---> conviene il fisso
Il QUANDO è tutto, perchè se succede nei primi anni di mutuo è decisivo fare la scelta giusta, al contrario superata la metà e restando praticamente solo il capitale la differenza non è poi molta.
Insomma tentenno.