Subject: Help consulenza "immobiliare" (vendita appartamento)

OK tornando al primo punto...

l'acquirente ha fatto sapere al notaio di averci ripensato, non intende acquistare.

Ora io mi domando: l'acquirente può ripensarci anche all'ultimo secondo (si parla in questo caso di circa 20gg)... e non paga penali (sentenza cassazione 2009)

e l'acquirente? E' tutelato? Io non potevo prendere altri accordi, far vedere la casa... e se per assurdo ci avessi ripensato io (perchè magari ho trovato un acquirente che offre di più, per es)?? Avrei potuto "ripensarci" anche io senza dover pagare penali?

Oppure anche in questo caso la legge NON è uguale per tutti?

il fatto che tutti possano godere di amnistia o indulto tranne Silvio non ti aveva fatto venire qualche dubbio?

La legge è uguale per tutti significa che la legge è uguale per tutti quelli che si trovano in analoga situazione. Quindi tutti quelli che fanno una proposta d'acquisto senza versare deposito cauzionale saranno trattati diversamente da quelli che la fanno versando deposito cauzionale..

Scherzi a parte..voi avete fatto un sacco di leggerezza (uso il plurale perchè anche l'agente immobiliare..) ma se vuoi tutela puoi ottenerla..bisogna vedere se il gioco vale la candela e, come ti dicevo prima, leggere la proposta..

Scherzi a parte..voi avete fatto un sacco di leggerezza

Tipo? Lo chiedo per evitare di fare errori la prox volta, ovviamente.

La proposta di acquisto va solitamente accompagnata da una somma di denaro data al mediatore in deposito cauzionale che verrà trattenuta dall'acquirente all'accettazione della proposta a titolo di caparra confirmatoria.
Se già aveste fatto questo che è l'abc della proposta di acquisto, a fronte del ripensamento dell'acquirente voi avevate in mano una somma "risarcitoria". Se a ripensarci eravate voi restituivate il doppio e non perchè la legge non è uguale per tutti, m perchè la legge prevede così :)

Detto questo nella proposta vengono stabilite altre cose importanti, tra le quali la data del preliminare a l'ulteriore somma che verrà versata in quell'occasione nonchè tutti gli oneri e gli obbglighi, nonchè oneri e penali, a carico delle parti

La proposta di acquisto va solitamente accompagnata da una somma di denaro data al mediatore in deposito cauzionale che verrà trattenuta dall'acquirente all'accettazione della proposta a titolo di caparra confirmatoria.

Ti fermo subito... in caso di contestazione della proposta d'acquisto, la "caparra confirmatoria" va resa; sempre stessa sentenza della cassazione: in pratica si trasformerebbe la proposta in "preliminare del preliminare", che è nullo per legge.


Ti confondi con l'avvenuta sottoscrizione del preliminare, che non c'è mai stato!

Il discorso della penale (o doppia nel mio caso) è applicabile solo se, dopo il preliminare, una delle parti si tira indietro (e non si arriva il rogito). Questo è quanto confermatoci pure da un avvocato ...


sostanzialmente per il "compratore" la proposta "inderogabile" d'acquisto equivale a firmare un pezzo di carta di formaggio... :(

te lo dissi che devo vedere la proposta :) normalmente da queste parti la somma versata al momento della proposta viene versata come deposito cauzionale al momento della proposta e si trasforma per esplicita pattuizione contrattuale in caparra confirmatoria al momento dell'accettazione del venditore.. E comunque dal momento che hai già un collega che ti segue, non dico altro e mal capisco il senso di questo 3d :)

e aggiungo da avvocato stizzito ;)

http://www.dalproprietario.it/vendi/proposta_di_acquisto.php

ove al punto 3) si legge

3. Il prezzo di acquisto viene proposto nella somma di € ...................................................... così regolato:
- quanto ad € ...................................................... a mezzo di assegno bancario n° ................................................................
intestato al venditore, che verranno consegnati a titolo di deposito cauzionale nelle mani del venditore al momento e solo in caso di accettazione e sottoscrizione della presente proposta. Somma da considerare caparra confirmatoria, e da computarsi in conto prezzo al rogito definitivo, solo al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita;
- quanto ad € ....................................................... a titolo di caparra confirmatoria unitamente alla somma versata a titolo di deposito, da computarsi in conto prezzo al rogito notarile, verranno versati ai venditori contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita da effettuarsi entro e non oltre il .............................................

Al momento della stipula di detto contratto dovrà essere già predisposta a cura e spese dell’attuale proprietario dell’immobile ed allegata all’atto relazione tecnica attestante la regolarità urbanistica dell’intero immobile oggetto della presente proposta;
- quanto ad € .................................................. verranno versati all’atto notarile di trasferimento, da stipularsi entro e non oltre il termine del ................................................... dal Notaio .....................................................................................con studio in .............................................................
Il proponente si riserva espressamente la facoltà di reperire parte della provvista necessaria tramite il retratto di un mutuo che egli andrà a contrarre con istituto bancario di
propria fiducia, dando in garanzia il bene immobile oggetto della presente proposta.

nulla di diverso da quanto ti ha detto lo scrivente avvocato qui in sokker ;)

anzitutto non incazzarti, non ho nessun collega che mi segue, semplicemente dopo qualche gg abbiamo chiesto la consulenza (per ora informativa) della compagnia assicurativa (abbiamo la polizza tutela legale). Il fatto che la proposta sia tutto sommato "carta straccia" la confermava ieri il notaio, quindi il senso del post resta:

- ci sono tutele bivalenti? Questo ancora non lo so.
- sulla questione soldi, volevo capire se sono tassabili in qualche modo o se è lecito che i genitori aiutino i figli senza passare per una donazione (con atto notarile etc)

Cino, ho capito e la proposta che vedo non è molto diversa da quella che ho io.

Relativamente alla "malefica" sentenza della cassazione che mi hanno citato


http://www.cortellazzo-soatto.it/Approfondimenti/TemieContributi/Lanullitadelpreliminaredipreliminare.aspx


"Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo."


In pratica potrebbero citare chi si tiene la "caparra confirmatoria"... e rischiare di vincere :(

Ora, io non sono un avvocato e riporto quanto mi viene detto, se poi tu mi dici che "tutto è relativo" io alzo le mani!

zinzi premesso che confermo che andrebbe letto attentamente il testo della proposta sottoscritta nel tuo caso concreto, si possono fare alcune osservazioni generali.
1) sul tema c'è giurisprudenza oscillante anche da parte della cassazione che in momenti diversi ha enunciato principi diversi anche perchè, ricollegandomi alle premesse, ciascun caso concreto è diverso dall'altro.

2) la sentenza "malefica" in realtà non esclude la possibilità per il venditore di ottenere "soddisfazione" perchè anche se la promessa viene ridotta ad una mera puntuazione, e quindi ad una trattativa in fase avanzata, questo non vuol dire che tu non abbia diritto ad ottenere un risarcimento in caso di danno provocato dalla condotta dell'acquirente.
la differenza è che, in caso non venga riconosciuto un vincolo contrattuale valido, dovresti chiedere un risarcimento a titolo di responsabilità precontrattuale che rientra nella responsabilità extracontrattuale che, rispetto a quella contrattuale, richiede un onere di prova da parte tua in tema di condotta dell'acquirente, danno effettivamente subito ( ad esempio rinuncia ad altre proposte) e nesso di causalità tra cndotta e danno. una sèiegazione più approfondita, se veramente interessato ad un risarcimento, ti converrebbe chiederla ad un legale portandogli da valutare il testo della proposta e tutte le eventuali circostanze necessarie a valutare la possibilità di ricorrere alla responsabilità extracontrattuale nel tuo caso cconcreto. tutto dipenderà poi dalla valutazione che farete insieme sui costi-rischi/benefici.

Non so se sono riuscito a spiegarmi ma è una materia un po' complessa da trattare in poche righe su un forum :)
(edited)

In realtà ti sei spiegato sigrfid, grazie!
Comunque abbiamo deciso di NON procedere per un motivo molto semplice: avendo necessità di vendere la casa, una causa ci "vincolerebbe" (e conoscendo i tempi per le cause, anche pochi mesi di blocco per noi sono obiettivamente troppi), per... ? Poche eventuali (forse) migliaia di euro?

Quindi, dato che il gioco non vale la candela, andiamo avanti.

Una cosa è certa: anche se l'acconto sulla caparra non è effettiva garanzia (teoricamente in caso di rinuncia del compratore potrei esser costretta a restituirla), costituisce secondo noi una sorta di "vincolo psicologico": dovendo staccare l'assegno, un ipotetico compratore ci penserà non una ma DIECI volte prima di fare una proposta...

4 giorni fa in un caso simile al tuo, ma con piccola caparra, ho fatto scrivere dall'agenzia immobiliare al proponente chiedendo comunque il compenso visto che la mediazione è dovuta non appena la proposta è stata accettata..tempo 3 giorni e ieri il promissario acquirente ha ricambiato ide decidendo di comprare l'immobile. Smenarci i soldi della mediazione e quelli della caparra (10mila su un immobile di 400 quindi comunque un' inezia) non gli andava. Avete fatto bene a rinunciare ma forse una lettera l'avei tentata.